조선일보
‘완전 개조’ 용산, 서울 부촌 지도 바꿀까
정순우 기자
별 스토리 • 14시간 전
서울의 부촌(富村) 지도를 뒤바꿀 용산 한남3구역 재개발 사업이 모든 행정 절차를 끝내고 본격적으로 시작된다. 2003년 뉴타운으로 지정된 지 20년 만이다. 도심과 가깝고 남산과 한강 사이에 있는 배산임수(背山臨水)의 최고 입지에 5800가구의 초대형 아파트 단지가 들어서면, 강남 중심인 서울 부동산 시장의 판도가 바뀔 것이라는 전망이 나온다. 특히 바로 옆에 재개발 구역이 3개 더 있고, 유엔군사령부(유엔사) 부지와 전자상가 재개발 사업, 국제업무지구 조성 등 용산 일대에 굵직한 프로젝트들이 동시다발적으로 추진 중이다. 용산은 지리적으로 서울의 중심에 있지만, 철도정비창과 미군 기지, 오래된 유통시설이 몰려 있어 개발이 더뎠다. 이태원과 동부이촌동, 유엔빌리지 등 일부 지역에만 고급 주택단지가 형성됐다. 하지만 진행 중인 개발 사업들이 예정대로 마무리되면 이 일대의 모습은 완전히 뒤바뀔 전망이다.
그래픽=양진경
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◇ 한남3구역 10월부터 이주
용산 개발 대형 프로젝트의 신호탄은 한남3구역 재개발이다. 서울 용산구는 23일 한남3구역 ‘재개발 관리처분 계획’을 승인하고 이를 고시한다. 관리처분 계획이란 아파트 어떤 평형을 얼마나 지을지, 조합원·일반분양 물량은 어떻게 할지를 정하는 행정 절차의 마지막 단계다. 2003년 이 지역 재개발 방침이 발표된 후, 20년 만에 모든 인허가 절차가 끝나는 것이다. 오는 10월 현재 거주자들의 이주가 시작되고, 2026년 착공에 들어갈 예정이다. 이렇게 되면 2029년쯤 입주가 가능하다.
한남3구역은 남산에서 한남대교 쪽 한강 사이에 위치해 입지 면에서 최고라는 평가를 받는다. 지하철 중앙선 한남역 서북측 38만6395㎡(약 12만평) 땅에 있던 노후 빌라를 철거하고 아파트 5816가구와 상가, 도로, 공원, 학교 등을 건설한다. 2020년 6월 현대건설이 시공사로 선정됐으며 공사비는 1조7000억원이다.
한남 뉴타운 가운데 한남 2·4·5구역 재개발 사업도 진행되고 있다. 2구역이 지난해 대우건설을 시공사를 선정했고 4, 5구역도 조합이 설립돼 시공사 선정을 앞두고 있다. 한남1구역은 상인들의 반대와 고도 제한으로 사업성이 떨어져 2018년 뉴타운 지정이 해제됐다. 1구역을 제외하고 총 4개 구역 재개발이 끝나면, 1만2000여 가구의 초대형 아파트 단지가 조성되는 것이다. 부동산 업계 관계자는 “2030년대 중·후반이면 한남 재개발 사업이 끝날 것으로 본다”며 “이미 주변에 한남더힐과 나인원한남 등 초고가 아파트가 있는 만큼, 이곳이 서울의 신흥 부촌이 될 가능성이 높다”고 말했다.
◇2029년 입주에, 뉴타운 완공은 2030년 후반일 듯
한남뉴타운 외에도 용산에선 다양한 개발 사업들이 진행 중이다. 용산구청 남측 유엔사 부지를 개발 중인 일레븐건설은 최근 프로젝트파이낸싱(PF)으로 1조3000억원을 조달했다. 작년 10월 ‘레고랜드 사태’ 여파로 PF 시장이 얼어붙은 악조건에서도 자금 조달에 성공하면서 사업 진행이 가능해졌다. 시행사는 이곳에 최고급 아파트와 오피스텔, 호텔, 문화시설 등을 건설할 예정이다.
활력을 잃어가는 용산전자상가도 재개발의 청사진이 그려지고 있다. 서울시는 지난 15일 용산전자상가를 인공지능(AI), 가상현실(VR) 등 신산업 중심지로 만들겠다는 계획을 내놨다. 신산업 용도로 건물의 30% 이상을 배치하면 전체 용적률(토지 면적 대비 층별 건축 면적 총합의 비율)의 절반까지 주거 시설을 지을 수 있도록 했다. 건설사 관계자는 “주거시설을 지으면 수익성이 높아져 사업에 속도가 붙을 것”이라고 말했다.
글로벌 금융 위기 여파로 사업이 무산된 후 10년 넘게 방치됐던 용산역 서측 철도정비창 부지 개발 사업도 다시 시동이 걸리고 있다. 용산구는 지난 3월 태스크포스(TF)팀을 꾸렸고, 하반기에는 사업 시행자인 코레일과 서울주택도시공사(SH)로부터 사업 제안서를 받을 예정이다. 정부와 서울시는 이 부지를 업무시설, 전시장, 호텔, 주거단지가 밀집한 국제업무지구로 개발할 계획이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “용산은 서울의 중심이지만 지금껏 오랜 기간 제대로 된 개발이 이뤄지지 못했다”며 “용산 개발이 마무리되면 강남에 버금가는 고급 주거지가 될 것”이라고 말했다.
