중앙일보
돈 버는 재미 돈 버는 아파트 완전정복
지하로 가는 경부간선도로…최대 수혜 아파트는 이곳
카드 발행 일시2023.08.03
에디터
김원
윤석열 대통령은 국민의힘 대선후보 시절인 지난해 1월 16일 서울시 정책공약 중 경부고속도로를 지하화하겠다면서 ‘한남IC~양재IC 고속도로 단계적 지하화’를 약속했습니다. 정부 출범 이후 발표한 120대 국정과제에서도 ‘경부‧경인 등 주요 고속도로 지하에 대심도 고속도로를 건설해 상습정체 해소’ 약속이 포함됐습니다.
서울시가 지하화를 추진하고 있는 경부간선도로. 사진 서초구
서울시가 지하화를 추진하고 있는 경부간선도로. 사진 서초구
참고로 한남IC~양재IC 구간 관리권은 2002년 당시 건설교통부(현 국토교통부)에서 서울시로 이관됐습니다. 서울시는 이 구간을 ‘경부간선도로’라고 부릅니다. (이 글에서는 ‘경부간선도로’로 통칭합니다.) 사실 경부간선도로의 변신은 이전부터 추진됐습니다. 상습정체 구간이었던 데다 주변 아파트 주민들이 겪는 불편도 컸기 때문입니다. 고(故) 정주영 현대그룹 회장은 1992년 14대 대선 출마 공약으로 이 구간 지상 복층화 방안을 내놓기도 했습니다.
정근영 기자
정근영 기자
주택 공급난이 심화하던 2021년에는 도로를 지하로 옮긴 지상 부지에 1만 가구 이상의 미니신도시 건설이 추진되기도 했습니다. 하지만 오세훈 서울시장은 지난해 10월 스페인 마드리드 리오공원을 방문한 자리에서 민자를 유치해 경부간선도로 일부 차선을 지하로 내리고, 이 과정에서 확보한 지상 부지를 녹지·보행로·자전거도로로 활용하는 구상을 발표했습니다.
오 시장은 스페인 마드리드 리오공원을 롤 모델로 삼았습니다. 우리로 치면 서울외곽순환도로처럼 스페인 외곽을 둥그렇게 감싼 고속도로가 있는데요. 마드리드시는 이 도로 때문에 시민들이 강변으로 진입하기 어려워 강가가 슬럼화하고 공해 문제를 유발한다고 판단했습니다. 이에 4년 동안 지하도를 뚫는 공사를 거쳐 지상 부지에 마드리드 시민이 즐겨 찾는 100만㎡ 규모 수변공원을 조성했습니다. 이는 도로가 단절했던 마드리드시 내·외부를 연결하면서, 동시에 차량 정체까지 해소한 모범사례로 꼽힙니다.
지하로 가는 경부간선도로…아파트 가치 상승 기대감↑
지난 4월에는 좀 더 구체적인 방안이 나왔는데요. 서울시는 ‘경부간선도로 지하화에 따른 상부 공간 활용 방안’ 용역에 착수했습니다. 용역을 통해 도로를 지하화한 다음 지상 복합문화공간을 어떻게 조성·배치하는 것이 합리적인지, 녹지나 일반 도로 비율은 어느 정도가 적절할지 연구하겠다는 것이었습니다. 긴 도로에 들어서는 공원의 이름을 ‘서울 리니어파크(선형공원)’로 잠정 결정하기도 했는데요. 특히 서울시는 이 구간을 지하화하고 지상 부지를 공원으로 조성하면 1970년 경부간선도로 개통 이후 나타난 강남권의 동서 단절 문제도 해소할 수 있을 것으로 기대하고 있습니다. 서울시는 2028년께 착공에 들어갈 수 있을 것으로 전망하고 있지만, 아직 재원 마련, 정부와 협의 등 풀어야 할 숙제가 남았습니다.
인근 아파트 주민들은 서울시의 이런 계획에 크게 반색했습니다. 덩달아 주변 개발에 따른 아파트 가치 상승에 대한 기대감도 커졌습니다. 이 구간은 행정구역상 서초구 반포동, 서초동, 양재동 등이 포함됩니다. 이 가운데서도 동서 단절이 가장 심각했던 서초동이 경부간선도로 지하화의 최대 수혜지역으로 꼽힙니다.
박경민 기자
박경민 기자
특히 반포IC~서초IC 구간 양옆에는 아파트 단지가 밀집해 있는데요. 과거 서초동아파트지구에 포함된 단지들입니다. 고속도로로 인해 동서 단절, 소음, 먼지 등의 불편함을 겪었던 곳이기도 하고요. 아파트 가치에도 부정적인 영향을 미친 것이 사실입니다. 서울시는 노후 단지 재건축과 경부간선도로 지하화 등을 연계한 도시 계획을 구상하고 있습니다. 이렇듯 단점이 장점으로 바뀐, 서초동 재건축 단지에 대한 관심도 높아지고 있습니다.
현재 서초동에서 재건축이 진행 중인 단지는 ①서초신동아1·2차(1978년 준공), ②서초진흥(1979년), ③삼풍(1988년), 아남(1988년), ④현대(1989년) 등 5곳입니다. 서초동아파트지구가 지정된 게 1976년이었고, 이후 아파트 단지가 줄줄이 들어섰는데요. 이미 재건축을 통해 신축 아파트로 탈바꿈한 단지도 있지만, 여러 제약으로 아직 삽조차 뜨지 못한 노후 단지도 남아 있는 것입니다.
① 이주 눈앞에 둔 서초 신동아
김경진 기자
김경진 기자
이 가운데 재건축 추진 속도가 가장 빠른 곳은 서초신동아1·2차입니다. 과거 서이초등학교를 중심으로 들어선 서초우성1~3차, 무지개, 신동아 등 5개 단지는 ‘서초동 독수리 오형제’로 불렸습니다. 이 가운데 서초우성1차는 래미안리더스원, 2차는 래미안에스티지, 3차는 래미안에스티지s, 무지개는 서초그랑자이로 재건축이 됐습니다. 신동아 재건축이 가까워지면서 호사가들 사이에선 ‘서초동 독수리 오형제’의 재결합이란 우스갯소리도 나옵니다.
이 단지 역시 경부간선도로에 맞닿아 있습니다. 1차(893가구)와 2차(104가구)가 통합해 재건축을 진행하는데요. 7개 동, 997가구 규모의 서초신동아는 2018년 이미 관리처분계획인가를 마치고 이주를 준비 중입니다. 2017년 DL이앤씨를 시공사로 선정했고, 지난달 도급 계약을 맺었습니다. 재건축 단지 이름은 DL이앤씨의 프리미엄 브랜드인 아크로가 적용된 ‘아크로드서초’입니다. 재건축 후 단지가 경부간선도로를 따라 ‘L’자 모양으로 길게 자리 잡아 고급스러움을 자아낼 것으로 보입니다.
서울시가 서초구 서초동 신동아아파트 . 연합뉴스
서울시가 서초구 서초동 신동아아파트 . 연합뉴스
공사비를 두고 조합과 시공사가 몇 달씩 협상을 벌이기도 했는데요. 2017년 당시 DL이앤씨가 제안했던 3233억원에서 2000억원가량 늘어난 5238억원에 계약이 됐습니다. 최근 원자재값 등 상승분이 반영된 결과입니다. 이 단지는 재건축을 통해 16개 동, 1157가구 규모로 탈바꿈합니다. 최고 층수는 35층입니다. 용적률 288%가 적용됐습니다. 임대 단지가 전혀 없고, 재건축초과이익환수제도 적용되지 않습니다.
부동산 중개 플랫폼 다윈중개에 따르면 이 아파트의 재건축 사업성은 1차가 92점, 2차가 101점입니다. 다윈중개의 재건축 사업성 점수 100점을 기준으로 그 이상인 경우 추가부담금 없이 재건축 후 동일 평형을 받을 수 있는 정도의 사업성을 지녔다고 볼 수 있습니다. 100점 이상인 경우 환급, 100점 미만이면 추가분담금이 발생하는 수준입니다.
주변 공인중개사에 따르면 재건축을 통해 기존 29평형(전용면적 87㎡) 소유주가 34평형(전용 84㎡)을 신청할 경우 5억6000만원가량의 추가분담금이 발생할 것으로 보입니다. 해당 면적의 역대 최고가는 24억5000만원(2021년 5월), 지난달 실거래가는 20억~20억3000만원입니다. 바로 옆 서초그랑자이의 평당 실거래가가 지난달 기준 9200만원 수준(34평형 약 31억원)인 것을 고려할 때, 재건축 후 추가분담금을 고려해도 5억원가량의 안전마진을 기대할 수 있습니다.
서초신동아 재건축 조감도. 서울시
서초신동아 재건축 조감도. 서울시
이 지역 한 공인중개사는 “이주를 앞두고 추가분담금에 부담을 느낀 원주민들이 매물을 내놓고 있다”며 “강남 부동산 시장에 반등 분위기가 나타나면서 가격도 오름세를 보인다”고 설명했습니다. 실제 이 단지에서만 올해 18건의 거래가 이뤄졌습니다. 가구 수가 가장 많은 1차 전용 87㎡(273가구)의 경우 올해 초 18억1500만원까지 가격이 내려갔다 지난달 20억원대를 회복했습니다. 신분당선 강남역 5번 출구까지 도보로 10분 정도 소요되며, 학부모 선호도가 높은 서이초등학교·서운중학교가 인근에 있어 교육환경도 뛰어난 편입니다.
② 50층 경부간선도로 랜드마크 될 서초진흥
김경진 기자
김경진 기자
서초진흥도 눈여겨볼 재건축 단지입니다. 지난달 서울시는 서초진흥의 신속통합기획(신통기획)안을 확정했습니다. 신통기획안에 따르면 이 단지는 기존 지상 15층, 7개 동, 615가구에서 지상 50층 내외 9개 동, 825가구로 재건축될 예정입니다. 용도지역을 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향하고, 서초대로변 4개 층 규모의 연도형 상가 및 업무시설도 들어서게 됩니다.
서초진흥의 경우 재건축조합설립추진위원회가 2004년에 승인됐고, 안전진단은 2010년 통과했지만, 재건축 조합은 2020년에야 설립했습니다. 서초진흥아파트 일대는 강남에서 개발이 가능한 마지막 ‘노른자위’ 땅으로 평가받습니다. 서초로 지구단위계획에 따라 이 일대는 대규모 개발이 가능해졌습니다. 우선 구역 전체 면적은 10만483㎡로, 잠실야구장의 네 배 크기에 달합니다. 롯데칠성 부지, 라이온미싱 부지, 코오롱 부지, 삼성 부지 등이 여기에 포함되는데요. 서초신동아도 서초로 개발 수혜를 입을 것으로 보입니다.
다윈중개에 따르면 이 아파트의 재건축 사업성은 74점에 불과합니다. 서초진흥의 재건축 사업성 점수는 서울에서도 낮은 수준에 속합니다. 현재 용적률이 208% 수준으로 재건축 후 준주거 종상향을 통해 370~400%를 적용받을 전망입니다. 하지만 현재 안에 따르면 2만t에 달하는 공공저류조 설치 등 공공기여도 조합이 충당해야 합니다.
서초동 서초진흥 재건축 조감도. 서울시
서초동 서초진흥 재건축 조감도. 서울시
아직 정비계획도 나오지 않은 단계라 정확한 측정이 어렵지만, 재건축 후 동일 평형으로 이주할 경우 추가분담금이 발생할 가능성이 높습니다. 조합과 상가가 법적 분쟁을 벌이고 있는 것도 부담입니다. 이 단지 상가에서 영업 중인 한 공인중개사는 “양측 간 입장 차이가 커 갈등이 쉽게 해결되지 않을 것 같다”며 “이 문제를 해결하지 않고선 사실상 재건축을 진행할 수 없다”고 잘라 말했습니다.
서초진흥은 2호선 강남역 9번 출구에서 정문까지 거리가 300m에 불과한 초역세권 단지입니다. 강남역은 하루 평균 유동인구가 100만 명에 달하는 서울 교통의 중심인데요. 이 단지 길 건너로는 삼성그룹의 핵심 계열사가 모여 있는 삼성타운이 자리하고 있으며, 강남역~삼성역까지 이어지는 강남업무지구(GBD) 테헤란로의 사실상 시작점으로 최적의 직주근접 입지도 자랑합니다. 단지 후문 쪽으로 서초초등학교와 서일중학교가 있습니다. 서일중은 서초구 학부모 사이에서 가장 인기 있는 학교로 꼽힙니다.
③ 한동훈 장관이 픽한 ‘압서방’ 대표 삼풍
김경진 기자
김경진 기자
1988년 준공한 삼풍은 과거 서초법조타운에 근무하는 법조인이 많이 거주하는 단지로 알려져 있습니다. 한동훈 법무부 장관도 배우자와 공동명의로 이 아파트 전용면적 165.92㎡(공급면적 57평형) 한 채를 소유한 것으로 알려져 화제를 모았습니다. 삼풍아파트는 외인주택단지를 철거한 자리에 그 유명한 ‘삼풍백화점’과 함께 들어섰습니다.
삼풍건설산업이 시행을 맡고, 당시 1군 건설사인 현대건설과 우성건설이 시공을 맡았습니다. 1986년 분양 당시 5대 1에 달하는 높은 경쟁률을 보였으며, 1500만원에 달하는 전매 프리미엄이 붙는 등 투기 조짐이 보일 정도였습니다. 이에 국세청이 직접 특별조사를 벌이기도 했습니다. 1986년 12월 15일자 중앙일보에는 “삼풍아파트 당첨자들은 국세청의 자금출처 조사 등이 이어지자 많은 사람이 계약을 포기, 계약률은 74% 선에 그쳤다”고 쓰여 있습니다.
1990년대 초반만 하더라도 압구정 현대, 방배 삼호와 함께 ‘압서방’(압구정·서초·방배)을 대표하는 강남 부촌 단지로 이름을 알렸습니다. 1995년에는 이 아파트의 실질적인 상가 역할을 하던 삼풍백화점 붕괴 참사가 일어나기도 했습니다.
옛 삼풍백화점 부지에 초고층 아파트 건립이 추진되자 주민들이 반대 플래카드를 내걸었다. 이 단지는 아크로비스타다. 중앙포토
옛 삼풍백화점 부지에 초고층 아파트 건립이 추진되자 주민들이 반대 플래카드를 내걸었다. 이 단지는 아크로비스타다. 중앙포토
재건축은 현재 걸음마 단계입니다. 지난해 5월 예비안전진단을 통과했고, 지난 4월에는 정밀안전진단을 신청했습니다. 아직 재건축조합추진위원회도 설립되지 않았습니다. 다만 최근 정부와 서울시가 재건축 관련 규제를 완화하면서 정밀안전진단 통과를 전제로 재건축 준비위원회 등이 구성돼 사업 진행에 속도를 내고 있습니다. 10월 말께면 정밀안전진단 결과가 나올 것으로 전망됩니다. 최근에는 신탁방식 재건축 사업을 추진할지 조합을 구성해 자체적으로 진행할지에 대한 입주민 간 열띤 논의가 펼쳐지고 있습니다.
이 아파트에 거주 중인 안모씨는 “중대형 면적(32평~57평형)으로 구성된 데다 단지 관리가 잘 돼 있는 탓에 거주 만족도가 주변 신축에 비해서도 크게 떨어지지 않는다”고 설명합니다. 노후 단지의 고질적인 문제인 주차난도 심각하지 않다는 게 입주민들의 공통적인 설명입니다(가구당 주차대수 1.58대). 이런 이유로 그동안 입주민들이 적극적으로 재건축 추진에 나서지 않았던 측면도 있습니다.
이 단지의 경우 재건축에 있어 가장 큰 걸림돌은 사업성입니다. 다윈중개 재건축 사업성 점수는 84점으로 평균 이하입니다. 현재 용적률은 221%로 중층 단지의 사업성 판단 기준인 180%를 크게 상회합니다. 다윈중개가 임대주택 등을 고려해 예상 용적률 270%로 추가분담금을 시뮬레이션한 결과 32평형 소유주가 재건축 후 동일 면적을 받을 경우 약 1억원의 추가분담금이 발생하는 것으로 나타납니다. 이는 용적률, 공공기여분, 일반분양가 등을 현재 기준으로 가정해 계산한 결과라 정비계획, 관리처분계획인가 등이 나온 뒤에야 정확한 추가분담금 규모를 가늠할 수 있습니다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “3종 일반주거지역의 용적률 상한인 300% 정도를 받는다고 해도 일반분양분이 많지 않을 것으로 보인다”며 “중대형 면적 위주로 구성돼 있기 때문에 기존 조합원에게 추가로 할애하는 면적이 크지 않은 것은 그나마 다행스러운 부분”이라고 설명했습니다.
인근 한 공인중개사는 “현재 2390가구의 대단지로 재건축이 되기만 하면 높은 가치 상승이 예상된다”며 “이미 재건축을 마친 반포동 신축 아파트와 어깨를 나란히 할 수 있을 것”이라고 평가했습니다. 전용 79㎡의 역대 최고가는 27억9000만원(2022년 5월)이었고, 최근 실거래가는 지난 6월 22억8000만원이었습니다. 올해 초에는 20억원 초반대까지 가격이 내려가면서 하락 폭이 컸고, 강남권 집값 반등세에도 회복이 늦은 편입니다.
입지는 나무랄 데가 없습니다. 삼풍아파트는 지하철 2~3호선 교대역과 지하철 9호선 사평역을 모두 도보로 이용할 수 있습니다. 고속버스터미널과 강남역도 가깝습니다. 그리고 경부간선도로와 맞닿아 있진 않지만 주변 녹지 공간 확충 등에 따른 지하화의 수혜도 볼 수 있습니다. 원명초등학교-서일중학교 학군은 서초동 일대에서 가장 선호도가 높습니다. 특히 삼풍아파트 맞은편에는 학원가가 밀집해 있습니다.
④ 지하화로 ‘이산가족상봉’ 앞둔 서초현대
김경진 기자
김경진 기자
1989년 준공한 서초현대는 단지 사이를 경부간선도로가 가로지르는 아주 특이한 구조입니다. 부산 방향으로 왼쪽에는 10·11·12동 160가구, 오른쪽에는 20·21동 252가구가 들어서 있습니다. 그야말로 이산가족이 따로 없는데요. 서울시의 계획대로 지하화로 지상 부지에 공원이 들어선다면 사실상 하나의 단지로 재평가될 여지가 있습니다. 인근의 한 공인중개사는“경부간선도로 지하화 계획의 최대 수혜 단지”라고 표현했습니다.
이 단지는 지난 6월 말 정밀안전진단을 통과하면서 재건축에 속도를 내고 있습니다. 최고 15층 중층 단지로 용적률 196%로 사업성이 크게 떨어지지는 않은 편입니다. 다윈중개 재건축 사업성 점수는 86점입니다. 동일 면적을 분양받는다고 가정할 경우 추가분담금이 일부 발생할 수 있습니다.
서초동 서초현대 단지 울타리에 정밀안전진단을 축하하는 현수막이 걸려 있다. 함종선 기자
서초동 서초현대 단지 울타리에 정밀안전진단을 축하하는 현수막이 걸려 있다. 함종선 기자
입지는 서초동 다른 단지와 비교해 뛰어나다고 평가하긴 어렵습니다. 3호선 남부터미널역까지 도보로 12분가량이 소요되며 서일초등학교가 근처에 있지만, 서운중학교 등까지는 거리가 좀 있습니다. 그동안 단지의 동서 단절 등으로 주변 시세보다 다소 저렴했습니다. 거래도 많지 않았습니다. 올해 실거래는 단 2건에 불과합니다.
전용 84.33㎡(31평형)가 지난 4월 15억5000만원(12층)에 거래됐습니다. 최고가 20억5000만원(2022년 3월)보다 5억원 낮은 가격입니다. 공급면적 33평형(전용 84.34㎡)은 지난 2월 17억4000만원에 거래된 바 있습니다. 다만 27평형(전용 62.05㎡) 등이 있어 상대적으로 저렴한 가격에 진입이 가능하다는 장점이 있습니다. 네이버 부동산 기준 해당 면적 최저 호가는 16억원대입니다.
김원
중앙일보 기자
kim.won@joongang.co.kr
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