[IIS Comment] 국내 부동산 정책 비판, 그리고 은행의 이중성 비판 - 기존의 정책 틀에서 아예 벗어나야 하는 이유 [2022-03-11]

 

 

 

 

솔직히 금융 정책 쪽은 대부분 사람들이 이해가 가지 않을 것.

사업 능력 뿐만 아니라 개인 생활 능력에서도 대출 능력이 많은 것을 좌우하는 시대,

 

은행 포함 금융 쪽으로만 가면, 경제고 국가 정책이고 간에,

갑자기 은행을 시중은행이라고 부르면서,

 

 

 

은행은 늘 완벽한 이중성을 보인다.

 

 

(1) 국가와 은행 관계 : 늘 국가의 정책에 의해 은행의 핵심 정책이 결정된다.

그냥 국가가 은행을 적극적으로 조정한다.

금리 조절을 통해 수 많은 국가 정책을 실현시키려 하고,

또 주택 정책에 따른 대출 정책, 뭐 기타 필자가 무식해서 잘 모르는 많은 문제들... ㅜㅜ

국가 정책이 은행의 모든 것을 기본적으로 결정하는 구조.

국가 정책 권력의 선봉에 선 은행...

 

 

 

 

(2) 은행과 민간 관계 :  국가 정책을 민간에 적용하는 그 선봉장인 은행이, 갑자기 민간과

거래를 하는 부분에 이르면, 여기서는 또 갑자기 얼굴을 돌변, 아니 얼굴이 아니라 이념을 돌변하여 ㅜㅜ

신용 평가니, 자산 평가, 시장에서의 수요와 공급 운운하면서 갑자기 은행이라는 대자본의 한가운데서

갑자기 영세 업자는 시민들은  자본의 자유로운 거래 시장 운운... 하는 대환장의 자유 시장을 맛 보게 되는

그야말로 무시무시한 불맛을 보게 된다. 특히 급한 사정으로 대출을 알어 보게 될 때 유독 그렇다....!!

 

진심 시민들이나 영세 상인들은 은행 앞에만 가면,

은행들, 이들 대자본 측은 대출 받으러 온 고객에게 자유 시장 질서와 민간 시장(?)의 수요-공급 법칙에 대해

뭐 대 놓고 설명을 하지 않아도, 자동으로 힘없는 개인-영세업 고객들은 그 자리에서 바로 시장 경제에 대해

예전 학교에서나 배운 것들이 주마등처럼 스쳐 지나가며, 학교에서는 듣는 둥 마는 둥 하며, 그 어렸을 때에는

일부 조금 어렵고 복잡한 부분으로 들어가면 잘 이해가 안 되었던 그런 부분까지,

이제 세월이 지나 이 대출 문턱 앞에 서게 된 개인이나 영세 상인들은, 그냥 저절로 그 내용들이 다 떠오르고,

그 때 그 시장의 수요와 공급에 의한 균형, 거래가 형성되는 포인트에 대한 온갖 세부적 내용들이

자동으로 깨닫게 되는 놀라운 체험을 하게 된다...^^

 

 

아니,

국가가  온갖 부동산, 경제 등 온갖 정책 펼 때에는, 모든 것이 국가가 다 결정하는 대로 틀이 정해지던 은행...

갑자기  대출 받으러 온 힘 없는 서민들이나 영세 상인들 앞에서는 자유 시장 경제니,

민간시장 거래 질서를 외치게 되는 대환장 듀얼 페이스 모드... ㅋㅋ

 

그러니까 한 마디로,

금융 대자본의 중심에 서서 시장의 자유를 외치는 은행측 ㅜㅜ ...... 실로 대단하다.!!

~ (일본 작가의 책 제목 문구. ~변형 유의 ... 책은 읽어보지 못해 작가에게 송구함...ㅜㅜ)

 

 

 

 

서민들은 주택 정책에서도 핵심이 되는 은행권 대출 문제에서도 

여지없이 이와 비슷한 문제가 바로 나타난다.

 

LTV는 주택을 담보로 얼마나 대출이 가능한지의 문제를 말하는데, 

여기서도 주택가격 대비 몇 퍼센트 대출이 가능한가의 문제를 말하는 것이 LTV ...

 

DSR은 대출자의 대출상황능력을 평가하는 방식인 듯 하다.

 

집이라는 것이 꼭 소유 형태는 아니더라도, 그게 해결되지 않으면 

아예 살 수도 없고, 당장 아무 것도 할 수가 없는 문제이고,  그리고 소유 방식이 아닌,

그나마 월세 , 전세 등 하려면, 월세는 계속 추가적인 돈이 더 들어가는 방식이고,

전세는 사실 모아둔 목돈이 없으면 이것도 쉽지 않은 방식인데,

 

시민들의 절대적 문제, 주택 정책에서 대출 관련 저렇게 은행이 갑자기 우리는 민간 영역이라며

돌변해서는 (?) 자본 금융 영역의 시장 경제 방식인, 신용 평가부터 들이대면서,

그것이 기본적 잣대, 문턱으로 작용하면,

그럼 처음부터 아무 것도 없는 사람은 도대체 뭐가 되고, 뭘 어쩌란 말인지....ㅜㅜ

 

국가의 정책은 경제 산업의 자율성 하에서 인프라를 조성하여 경제의 활성화를 돕고, 비용 등 문턱도 낮추어 주고

활기를 불어넣어 주고, 신생 혹은 작은 경제 주체가 힘이 약해도 불이익 당하거나 

불공정/불법한 일을 당하지 않게 하는 역할을 하는 것과,

그리고 아예 시장에서 소외된, 생산 활동에 참여할 수 없거나 은퇴한 사람들 등에 대해

복지 개념으로 생활이 어려운 사람들에게 생계를 어느 정도는 보장하는 측면을 해야 하는 두 가지 차원이

기본적으로 모두 있어야 하는데,

 

 

갑자기 주거라는 핵심, 절대적 필수 요소 앞에서,

힘 없는 시민들이 대거 있는데,

그 앞에서 주택 대출 요건으로 금융의 시장 논리.....ㅜㅜ

 

즉, 거대 금융 자본의 한 가운데 서서, 시장의 자유를 외치면......

 

그러니까 각종 자산, 소득 결과에 따라 대출액이 결정되는 방식을 계속 쓴다면,

도대체 이게 뭔 일정 재력 수준 이상은 더 배부르고,

특히 주택 가격이 수도권, 즉 일자리가 많은 곳에서 폭등한 지금,

없는 사람들은 월세 내기도 부담스러운 지경에,

이렇게 되면, 소득 양극화로 갈 수 밖에 없다는 것은

그간 꾸준히 논의된 문제일 것이다.

 

 

부자들에게 그냥 퍼주는 방식,

그리고 이런 방식은 결국 레버리지 등을 통해, 그저 돈 놓고, 돈 먹는 방식,

 

그러니까 별로 사회에 도움이 되지도 않거나 아예 서민들에게 피해를 줄 수도 있는

영양가 없는 사업들이 난립하게 되는 좋지 않는 결과를 초래하게 되고, 

그런 영양가 없는 레버리티 바탕의 사업들이 난립하고 이들이 돈을 많이 버는 사회가 되면,

결국 열심히 일하거나 제대로 된 사업을 해 보려는 사람들에게 직-간접적으로 피해까지 줄 수 있는 것.

 

 

 

 

 

 

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기존 정책에서 성립된 방식에서 조절을 할 게 아니라,

기존 정책의 틀에서 그냥 벗어나는 것이 필요할 때가 있음.

기존 정책의 관점, 그렇게 관행화 된 것들 중에, 사실 그 자체가 일부 매우 악성 문제를 유발하는 

부분이 있으면 그런 부분에 대해서라도 그런 정책의 틀 자체를 과감히 버려야 할 것.

 

고도 성장기에 금리 자체가 비싼 시절에는 거의 존재 하지도, 존재 할 수도 없었던 방식,

특히 레버리지 투자를 통한 부동산 사업....

뭐 일부는 돈 놓고 돈 먹기로까지 변질된......

 

저금리가 된 것이 언제인데,

아예 그 관점 자체를 버려야 할 정책들을 자꾸 수치 조절로 메꾸려 한들,

그게 가능하지도 않는 것들.....

그런 게 있나 봄....

 

 

 

 ...... [2022-03-11]   지식정보시스템.       

 

 

 

 

 

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참고) ...

 

* LTV, DSR 관련 설명 ......

 

 

한경 경제용어사전   LTV [ loan to value ratio ]   주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율. 은행에서 주택을 담보로 빌릴 수 있는 대출가능한도로서 지난 2000년 9월 부동산정책을 세우면서 도입하였고 부동산가격의 미시정책으로 활용되고 있다. "담보인정비율", "주택담보인정비율", "주택가격 대비 대출액 비율"등으로도 불린다. 만약, 주택담보대출비율이 70%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 2억 1천만원(3억×0.7)이 된다.   마지막 수정일 2017.11.10 [네이버 지식백과] LTV [loan to value ratio] (한경 경제용어사전)

 

 

 

시사상식사전   주택담보대출비율  담보가치(주택가격) 대비 대출비율로, 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말한다. 외국어 표기 LTV(영어) Loan To Value ratio (영어) 주택담보대출비율은 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말한다. 즉, 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집의 자산가치를 얼마로 보는가의 비율을 말하며, 보통 기준시가가 아닌 시가의 일정 비율로 정한다. 예를 들어 주택담보대출비율이 60%라면 시가 2억 원짜리 아파트의 경우 최대 1억 2000만 원까지만 대출해주는 식이다.   하지만 실제로 대출받을 수 있는 돈은 이보다 더 적은 것이 일반적이다. 여기에 추후 돈을 갚지 않아 담보로 잡은 주택을 경매처분하는 경우에 대비, 방 1개당 소액임차보증금을 빼고 대출해 준다. 이는 대출한도금액에서 전세권 등의 선순위저당권과, 주택임대차보호법에 의한 최우선변제금인 소액임차보증금 등 세입자에게 우선권이 주어지기 때문이다.  [네이버 지식백과] 주택담보대출비율 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)

 

 

 

 

시사상식사전   총부채원리금상환비율  : 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것으로, 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출한다. 외국어 표기 總負債元利金償還比率(한자) Debt Service Ratio(영어) 약어 DSR 모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중으로, 대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 2016년 마련한 대출심사 지표이다. 주택담보대출 이외에 금융권에서의 대출 정보를 합산하여 계산한다.   총부채상환비율(DTI)은 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면 DSR은 주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격하다. DSR을 도입하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소된다. 이 DSR은 DTI 규제가 없는 수도권 이외 지역에도 적용된다.    DTI와 DSR 산출 • DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득 • DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득 [네이버 지식백과] 총부채원리금상환비율 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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경제 · 금융은행

 

 

[S머니] LTV 완화로 실수요자 숨통 트이겠지만…DSR 손 안대면 한계

 

 

 

입력2022-03-11 17:56:11 수정 2022.03.11 17:56:11 윤지영 기자

 

 

 

 

 

 

 

 

◆尹 당선인 금융공약어떻게 달라지나

 

생애 최초 주택 구매시 LTV 상한선 80%

 

첫 주택 구입 아니어도 LTV 상선 70%

 

DSR 40%땐 고소득자만 효과 체감

 

연소득 1억 직장인 대출 3억 늘때

 

연소득 7000만원은 3800만원 가능

 

문재인표 이념형 정책 비판 컸던

 

금융권 대출 총량규제도 재검토

 

 

 

 

 

 

 

윤석열 대통령 당선인이 11일 서울 여의도 국민의힘 당사에 마련된 당선인 사무실에서 크리스토퍼 델 코르소 주한 미국 대사 대리를 접견하며 발언하고 있다. 연합뉴스

 

 

 

 

윤석열 대통령 당선인이 ‘주택담보대출비율(LTV) 완화’를 주요 금융 공약으로 밝히면서 실수요자들의 대출에 숨통이 트일지 주목된다. 그동안 20~40%였던 LTV 상한선이 최대 70%까지 올라가면 높았던 가계 대출 문턱이 그만큼 낮아지기 때문이다. 다만 업계 전문가들은 LTV뿐만 아니라 총부채원리금상환비율(DSR)도 함께 손질해야 한다고 지적한다. 연소득 1억 원 이상의 고소득자가 아닌 이상 LTV 규제 완화만으로는 대출 한도가 크게 늘어나는 효과를 체감할 수 없기 때문이다. 윤 당선인 측은 이와 함께 전 금융권에서 시행 중인 가계 대출 총량 규제의 폐지·완화를 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

 

 

 

 

 

 

 

 

11일 윤 당선인의 정책 공약집 등에 따르면 금융 공약 가운데는 LTV 규제 개편 내용이 실수요자를 중심으로 관심을 모으고 있다. 생애 최초 주택 구매 가구의 LTV 상한선을 80%로 인상하고, 첫 주택 구입이 아니라도 지역과 관계없이 LTV를 일률적으로 최대 70%까지 높인다는 게 골자다. 다만 다주택자의 경우 보유 주택 수에 따라 LTV에 차등을 둔다. 앞서 정부는 부동산 투기 수요를 억제하겠다면서 규제 지역에 따라 LTV를 차등 적용해왔다. 현재 아파트의 LTV는 투기과열지구의 경우 40%, 조정대상지역은 50%로 제한된다. 투기지역과 투기과열지구에 있는 15억 원 초과 아파트를 매수할 때는 담보대출을 받을 수 없으며, 9억 원을 넘어서는 금액에 대해서는 LTV가 20%에 불과하다.

 

윤 당선인의 공약대로 LTV가 완화되면 내 집 마련을 위한 실수요자의 대출이 좀 더 수월해진다. 특히 마이너스통장 등 다른 대출 상품을 이용 중인 실수요자도 대출을 받을 수 있는 최대 한도가 지금보다 늘어난다. 마이너스통장(한도 5000만 원, 연 4.25%)을 보유한 연소득 1억 원 직장인이 서울에서 시세 12억 원 아파트를 살 경우 현재(연 3.46%, 30년 분할상환, 원리금 균등 방식)는 4억 2000만 원만 대출받을 수 있지만 LTV가 완화되면 9900만 원 늘어 5억 1900만 원까지 받을 수 있다. 마통이 없다면 대출 확대 폭은 현 4억 2000만 원에서 7억 4500만 원으로 3억 2500만 원가량 불어난다. 마통을 보유하지 않은 연소득 7000만 원 직장인이 동일한 아파트를 매수할 때도 대출 한도는 4억 2000만 원에서 4억 5800만 원으로 늘어난다. 하지만 지금처럼 40%인 DSR 규제가 적용될 경우 고소득자에게만 ‘대출 완화 효과’가 집중될 수 있다는 비판이 나온다. 소득이 낮을수록 DSR 규제에 따른 대출 제한이 크기 때문이다. 마통을 보유하지 않은 연소득 1억 원 직장인은 DSR 40% 한도에 걸려도 LTV가 70%로 완화된다면 주담대 가능 금액은 3억 원 넘게 확대되는 반면 연소득 7000만 원 직장인은 3800만 원 늘어나는 데 그친다. 현재 윤 당선인 측은 DSR 규제도 함께 자율화하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

 

 

 

 

금융권의 대출 총량 규제에 대한 해소 방안도 준비하고 있다. 이날 윤 당선인이 후보 시절 금융정책본부장을 맡았던 윤창현 국민의힘 의원은 가계 대출 총량 규제와 관련해 금융위원회와 금융감독원에 법적 근거 제출을 요구했다. 금융 당국은 현재 가계 부채 증가 속도를 코로나19 이전 수준으로 되돌리기 위해 가계 대출 총량을 규제하고 있다. 올해 시중은행의 가계 대출 증가율 목표치는 지난해(6%대)보다 강화된 4~5% 선이다. 지난해 말 총량 규제로 시중은행들은 대출을 중단하기도 했다. 금융 당국은 근거 법령이 없고 권고 차원의 제도라고 설명했다. 금융위는 “총량 관리는 시스템 리스크 관리 차원에서 금융사의 자발적 협조를 구하는 일종의 ‘도덕적 권유’”라고 답하며 신용 팽창 시기 리스크 관리를 위해 총량 규제 유지를 건의했다. 하지만 윤 당선인 측에서는 자의적인 금융 규제를 정리해야 한다는 목소리가 높다. 윤 당선인도 총량 규제에 대해 “전형적인 문재인표 무데뽀 이념형 정책”이라고 비판한 바 있다.

 

 

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금융부 윤지영 기자  yjy@sedaily.com

 

 

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