서울경제
공사비 갈등 줄인다…시공사 선정 후 '용적률·최고높이' 변경 불허[집슐랭]
한민구 기자
입력2023-09-08 11:09:36 수정 2023.09.08 11:30:05
■市, 시공사 선정 기준 전면 개정
총액입찰 허용하되 공사비 검증 의무화
홍보 규정·정비계획 위반 시 입찰 무효
'설계사 선정 기준'도 하반기 중 발표
서울시청 전경. 사진제공=서울시viewer
서울시청 전경. 사진제공=서울시
서울시내 정비사업에서 시공사 선정시기가 조합설립 이후로 당겨짐에 따라 서울시가 ‘시공사 선정 기준’을 전면 개정했다. 총액입찰이 가능하도록 열어주는 대신 사업시행계획인가 시점에서 공사비를 검증하도록 했으며, 용적률·최고높이를 변경하는 ‘대안설계’를 막아 무분별한 공사비 증액을 방지할 계획이다.
8일 서울시는 ‘서울특별시 공공지원 정비사업 시공사 선정기준’을 전면 개정했다고 밝혔다. 올해 3월 시공사 선정시기가 사업시행계획인가 후에서 조합설립인가 후로 당겨짐에 따라 발생할 수 있는 부작용을 막기 위함이다. 개정안에는 △총액입찰 추가 △대안설계 등의 범위 한정 △개별홍보 금지 △입찰 무효 규정 △공공 사전검토 및 관리·감독 강화 △공동주택 성능요구 및 공사비 검증 의무화 등이 담겼다.
먼저 시는 기존에 내역입찰만 가능했던 방식을 총액입찰까지 확대한다. 내역입찰은 시공사가 철근과 콘크리트 등 공사에 필요한 물량 내역을 토대로 단가와 금액을 기재해 입찰하는 방식이다. 무분별한 공사비 산정을 막기 위해 도입됐으나 실시설계 수준의 도면이 필요해 사업시행인가 이후 적용 가능했다.
이에 시는 기본설계 수준의 도면을 토대로 입찰 총액만 기재한 방식을 허용하되 최초 사업시행계획인가 시 공사비를 검증하도록 했다. 내역입찰을 유지하기 위해 설계·시공 공동입찰(턴키) 방식을 추가하는 방안도 고려했으나 장기 검토가 필요하다고 결론 내려 적용되지 않았다.
시공사가 선정된 이후 존 설계와 다른 ‘대안설계’를 유도하며 공사비를 증액하는 것을 방지하기 위해 대안설계 범위도 ‘정비계획 범위 내’로 한정한다. 이에 따라 용적률을 10% 미만 범위에서 확대하거나 최고 높이를 변경하는 대안설계는 허용되지 않는다.
시장 또는 공공지원자(구청장)의 권한도 강화한다. 조합은 사전에 공공지원자(구청장)로부터 시공사 선정계획, 입찰공고, 총회 상정자료 등을 검토받아야 한다. 일명 ‘OS요원’을 이용한 과대 홍보를 막기 위해 합동홍보설명회, 공동홍보공간 이외에 개별적인 홍보도 금지된다. 입찰참여자가 정비계획 범위를 벗어난 설계를 제안하거나 홍보 규정을 위반할 경우 해당 입찰을 무효로 한다는 규정도 추가됐다. 위반이 인정되면 전문가로 구성된 점검반이 현장조사를 거쳐 필요한 조치를 할 수 있다.
공동주택 품질 향상을 위한 제도도 추가한다. 현장설명회 시 시공사가 ‘공동주택성능요구서’를 제시하도록 해 구조안전, 소음방지, 누수방지, 결로방지, 실내환경 등을 설명하도록 했다. 또 조합이 건설엔지니어링사업자로부터 설계의 경제성 검토, 입찰관리, 계약관리, 시공관리 등 자문받을 수 있도록 한다.
이번 개정안은 행정예고 기간을 거쳐 규제개혁위원회 심의 및 중요문서 심사 후 최종 확정·고시될 예정이다. 내달 4일까지 개정에 대한 의견을 제출할 수 있다. 한병용 서울시 주택정책실장은 “정비사업 추진에 가장 큰 영향을 미치는 ‘시공자 선정’ 중 갈등이나 분쟁이 발생하면 모든 피해는 선량한 조합원과 주민에게 돌아가므로 공정한 선정과정을 보장하는 것이 매우 중요하다”며 “주민의 재산권을 보호하고, 고품질 주택을 신속하게 공급해 나가기 위해 공정하고 투명한 시공자 선정문화를 정착시켜 나갈 것”이라고 말했다.
한편 서울시는 시공사와 마찬가지로 ‘설계사 선정 기준’에 대한 개정작업도 진행 중이다. 시 관계자는 “하반기 중으로 설계사 선정 기준에 대한 개정안도 발표될 예정”이라고 전했다.
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한민구 기자
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