전세제도의 수정, 대안적 방안
전세 보증금은 세입자의 몫입니다.
은행 대출로 마련한 전세 보증금도 세입자의 몫이고요.
현 전세 제도의 가장 큰 취약점은 보증금 관련 분쟁입니다.
집 주인이 집을 담보로 높은 비율의 대출을 한 경우,
세입자의 보증금이 집주인의 관리 하에 들어가게 되면
돌려받지 못할 가능성이 발생하게 됩니다.
이 보증금의 금액이 개인으로서는 큰 금액이기 때문에
개인에게는 엄청난 위험으로 작용할 수 있는 것이고요.
이에 필자는 전세 보증금을 안전하게 만들 방안을 모색해 보았습니다.
보증금에 대해 제 3자가 개입할 필요가 있습니다.
저는 제3자로 은행이나 금융기관을 생각해 보았습니다.
집주인과 세입자가 전세 계약을 체결하면
세입자가 마련한 전세 보증금은 집주인에게 직접 가는 것이 아니라,
은행의 관리 하에 들어가는 방식입니다.
은행으로서는 이 전세보증금 자산을 예금 또는 은행이 판매하는 투자상품에 들어온 돈으로 간주할 수 있습니다.
예금이나 은행 투자상품으로 된 보증금은 집의 임대 계약의 성립과 만료에 따라
예금주의 주인이 은행 시스템에 의해 어느 정도 자동으로 변화하게 되는데,
임대 기간 내에 집주인의 소유-관리 하에 있더라도,
함부로 이 보증금은 처분되거나 할 수는 없고, 다만 예금이나 투자상품의 수익이 그에게 돌아가는 것일 뿐입니다.
물론 금리가 낮을 때 전세보증금 단순 예금화 되어 이자만 받는 방식보다
조금 더 공격적인 투자 상품에 (임대계약 당사자들의 합의 하에) 투입되는 경우들도 많을 것이고,
그렇다면 은행의 운용과 관리 하에 있는 전세 보증금은
원금이 일정 수준 이상 보장되는 투자 상품에 투입되어야 할 것입니다.
이건 임대 계약 당사자들의 동의 하에서 이루어지는 부분이어야 할 것입니다.
임대 계약이 끝나면 은행 측이나 혹은 부동산 중개인은
계약의 만료를 확인하고, 이에 은행의 운용 관리 하에 있던 보증금은 다시 원래 세입자였던 사람에게 돌아가게 됩니다.
* 이런 방식의 전세보증금 위탁 운용 관리는
비록 집주인이 이를 바탕으로 갭투자를 할 수는 없겠지만,
서로에게 안정된 수익을 가져오게 할 수 있고,
전세 보증금 관련 각종 위험을 제거할 수 있다는 중요한 역할을 할 수 있습니다.
이러한 방식은
세입자가 전세 보증금을 마련하는 방식에 크게 구애되지 않습니다.
즉, 세입자가 전세 보증금을 은행 등에서 빌려서 하는 방식에도 그대로 적용될 수 있습니다.
세입자의 경우 목돈 마련이 가능하거나 목돈이 있는 사람은
비싼 월세를 내고 싶어하지 않지만 보증금이라는 큰 돈을 잃게 되는 위험은 피하고 싶어하는데,
이에 적합한 제도라고 생각합니다.
* 이 제도나 시스템 설계에 관해서는 지속적인 연구 개발이 필요해 보입니다.
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점검-상호성 체크
집주인과 세입자 사이의 거래는 임대 거래이고 이는 서로 빌려주는 관계이다.
집 주인은 집을 계약기간 동안 빌려주는 것이고, 임차인은 계약이 끝나면 집에 큰 문제가 없도록 해서 돌려 줄 의무가 있다.
세입지가 건넨 보증금 또한 이에 대응해야 한다.
즉 집 주인이 사고를 친 것에 대해 세입자가 억울하게 보증금을 날려서는 안 된다.
이는 말이 안 되는 일이다. 세입자는 집 주인에게 집을 잠시 빌렸다가 다시 돌려줘야 하듯이
세입자가 건넨 보증금 또한 잠시 빌려 주었다가 다시 돌려 받아야 하는 것이다.
따라서 은행이 보증금을 위탁 관리하면서
집 주인의 채무관계에 의해 집에 문제가 생겨도 세입자는 보증금을 돌려 받는 것이
이치상 맞고, 집 주인의 사고 발생시 은행의 관리 위탁 계약이 해지되고
그 돈은 세입자에게 돌려주는 것이 세상의 이치상 맞는 것입니다.
보증금은 세입자가 돌려받는 것이
집이라는 것과 보증금 사이에서 대응성-대칭성에 부합합니다.
....... [2023-04-30] IIS 지식정보네트워크.
